Sanierungspflicht ohne EU-Sanierungsrichtlinie?
Energieeffiziente Gebäude sind ein wichtiger Baustein der Energiewende. Darum hat die EU bereits 2002 die sogenannte „Gebäuderichtlinie“ oder „Energy Performance of Buildings Directive“ (EPBD) erlassen. Im März 2023 hatte das EU-Parlament zunächst eine Reform dieser Richtlinie beschlossen, die im Dezember 2023 noch einmal überarbeitet und im April 2024 beschlossen wurde. Kern sind EU-weite Sanierungsvorgaben für Bestandsgebäude.
Was besagt die neue EU-Sanierungsrichtlinie, und wann tritt sie wo in Kraft?
Im Dezember 2023 erarbeiteten Vertreter:innen aus EU-Parlament, EU-Kommission und Europäischem Rat im sogenannten Trilog-Verfahren einen Kompromiss zur Reform der EU-Sanierungsrichtlinie, der mittlerweile beschlossen und in Kraft getreten ist. Die EU-Mitgliedsstaaten müssen die neuen Regelungen bis Ende Mai 2026 in nationales Recht überführen. Das EU-Parlament einigte sich dabei auf folgende Punkte: Die Mitgliedsländer müssen bis 2030 den Energieverbrauch des gesamten Wohngebäudesektors um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent im Vergleich zu 2020 senken. Hinzu kommt, dass bis 2040 in Gebäuden keine fossilen Brennstoffe mehr genutzt werden sollen – dafür werde unter anderem die Solarenergie gefördert. Für Nichtwohngebäude sehen die Vorschriften vor, dass 16 Prozent der am wenigsten energieeffizienten Gebäude bis 2030 und 26 Prozent bis 2033 renoviert werden müssen.
Gut zu wissen: Die EU-Sanierungsrichtlinie gibt nur Ziele vor, nennt aber keine konkreten Maßnahmen, mit denen diese umgesetzt werden müssen. Wie genau diese Vorgaben realisiert werden, bleibt den Ländern selbst überlassen. Zu den möglichen Maßnahmen, um die Energieeffizienzwerte eines Hauses zu verbessern, zählen das Dämmen von Dach, Wänden, Kellerwänden und Heizungen sowie der Einbau von Solaranlagen, Thermostatventilen und neuen Fenstern.
Die ursprünglich vom EU-Parlament diskutierte Richtlinie sah vor, dass alle Wohngebäude in der EU, die derzeit noch in die niedrigste Energieeffizienzklasse G fallen, bis 2030 die Energieeffizienzklasse E und bis 2033 die Energieeffizienzklasse D hätten erreichen müssen. Damit wären auf die Eigentümer:innen von mehr als sieben Millionen Eigenheimen und rund 7,2 Millionen Wohnungen umfangreiche Sanierungen zugekommen. Aus diesem Grund war der Entwurf auf viel Kritik gestoßen – auch vonseiten der Bundesregierung, die die EPBD-Reform mit angeschoben hatte.
Was genau bedeutet eigentlich Energieeffizienz? Die Antwort gibt es in unserem Ratgeber.
Gibt es derzeit schon eine andere Sanierungspflicht für Hauseigentümer:innen?
Nicht erst die EU-Sanierungsrichtlinie thematisiert eine Sanierungspflicht, bereits seit 2020 gilt in Deutschland das Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch als Heizungsgesetz bekannt. Es regelt nicht nur den Austausch von Heizungssystemen, sondern auch, dass beim Eigentümerwechsel die neuen Eigentümer:innen des Hauses innerhalb von zwei Jahren bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen lassen müssen. Danach muss generell die oberste Geschossdecke gedämmt werden, im Fall einer Sanierung zudem die Wände des Gebäudes. Es gibt allerdings eine Ausnahme von der Sanierungspflicht: Wer vor dem Stichtag 1. Februar 2002 das Haus selbst bewohnt hat, für den gilt die GEG-Sanierungspflicht nicht. Wichtig: Derzeit steht noch nicht fest, ob es weitere Regelungen zur Umsetzung der EU-Sanierungsrichtlinie in Deutschland geben wird.
Wie Sie Hauswände auch von innen effizient dämmen können, lesen Sie im Artikel „Wärmedämmung von innen: So funktioniert es“.
Die Unterschiede zwischen EU-Sanierungsrichtlinie und GEG-Regelung
Vergleicht man die Vorgaben der EU-Sanierungsrichtlinie und die des GEG wird schnell deutlich, dass es einige entscheidende Unterschiede gibt:
| EU-Sanierungsrichtlinie (EPBD-Reform 2024) | GEG-Regelung 2024 |
Die energetische Sanierung ist verpflichtend | Nein, es gibt keine individuelle Sanierungspflicht | Ja, bei Wechsel der Eigentümer:innen sind Sanierungsmaßnahmen Pflicht |
Die Sanierungspflicht ist bereits geltendes Recht | Die EU-Mitgliedsstaaten haben bis Ende Mai 2026 Zeit, die Vorgaben in geltendes Recht zu überführen | Die Regelung ist seit 2020 geltendes Recht |
Für wen gilt die Sanierungspflicht? | Für Gebäudeeigentümer:innen, auch von Bestandsgebäuden | Für neue Eigentümer:innen, die eine Immobilie durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung erworben haben |
Welche Gebäude betrifft die Sanierungspflicht? | Hauptsächlich Gebäude mit schlechter Energiebilanz, es gibt allerdings keine individuellen Vorgaben | Alle Wohngebäude, bei denen der bzw. die Eigentümer:in gewechselt hat |
Welche spezifischen Anforderungen beinhaltet die Sanierungspflicht? | Vornehmlich die Reduzierung des Gebäudeenergieverbrauchs und die Verbesserung der Energieeffizienz, genaue Anforderungen und Maßnahmen sind von der individuellen nationalen Umsetzung abhängig | Die Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachs, die Modernisierung der Heizungsanlage, die Dämmung von wärmeführenden Rohren |
Welche Ausnahmeregelungen gibt es? | Die Ausnahmeregelungen werden in den individuellen nationalen Umsetzungen geregelt | Neubauten nach GEG-Standard, bereits sanierte Altbauten, vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnte Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, denkmalgeschützte Gebäude und Gebäude mit Unwirtschaftlichkeitsnachweis fallen nicht unter die Sanierungspflicht |
Ist es generell sinnvoll, Altbauten zu sanieren?
Auch außerhalb gesetzlicher Pflichten ist die Sanierung von alten Gebäuden sinnvoll. Dadurch können Immobilieneigentümer:innen Energiekosten senken und zugleich das Klima schonen. Zudem schreibt das Ende 2023 beschlossene Heizungsgesetz vor, dass Bestandsgebäude mittelfristig mit Heizungen ausgestattet sind, die zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. In vielen Fällen bedeutet das den Einbau einer Wärmepumpe – die wiederum in einem energetisch sanierten Gebäude wesentlich effizienter eingesetzt werden kann. Mehr über den Einbau von Wärmepumpen in Altbauten erfahren Sie im Artikel „Ist mein Haus reif für eine Wärmepumpe?“.
Wird die Sanierung von Bestandsgebäuden staatlich gefördert?
Ende 2021 hatte die EU-Kommission zugesagt, dass für Sanierungen, die bei einem Inkrafttreten der novellierten Sanierungsrichtlinie notwendig würden, bis 2030 bis zu 150 Milliarden Euro aus dem EU-Haushalt zur Verfügung stehen sollten.
Schon heute können Immobilieneigentümer:innen für Sanierungen Unterstützung aus den Mitteln der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beantragen. Effizienzmaßnahmen werden in Höhe von 15 Prozent der Kosten bis zu einer Gesamthöhe von 30.000 Euro gefördert. Eigentümer:innen, die einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lassen, können die Förderung um fünf Prozentpunkte und die Gesamthöhe der Förderung auf 60.000 Euro erhöhen.
Schon heute können Immobilieneigentümer:innen für Sanierungen Unterstützung aus den Mitteln der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beantragen. Effizienzmaßnahmen werden in Höhe von 15 Prozent der Kosten bis zu einer Gesamthöhe von 30.000 Euro gefördert. Eigentümer:innen, die einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lassen, können die Förderung um fünf Prozentpunkte und die Gesamthöhe der Förderung auf 60.000 Euro erhöhen.
Seit Anfang 2024 können Antragsteller:innen mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von maximal 90.000 Euro außerdem einen zinsgünstigen Kredit erhalten. Obendrein profitieren Eigentümer:innen, die Bestandsgebäude sanieren, von steuerlichen Vorteilen. Mehr Details zur BEG-Förderung können Sie im Artikel „Das ändert sich bei der BEG-Förderung“ nachlesen.
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